01【案例回望】
出租2016年4月1日以后取得的房屋,出租方为一般纳税人。租期2020年1月1日至2022年12月31日,年租金1,000万元(含税),按合同规定,提前一次性收取了3年的租金3,000万元,并开具增值税发票。双方非关联方。
02【案例分析】
1、印花税
(1)税务处理
《印花税暂行条例》规定,财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。故2020年应计算缴纳印花税为:3,000/1.09×1‰ = 2.75(万元)
(2)会计处理
借:营业税金及附加 2.75
贷:银行存款 2.75
2、房产税
(1)税务处理
《房产税暂行条例》规定,房产税“按年征收、分期缴纳”。故2020年应计算缴纳房产税为:1,000/1.09×12% = 110.09(万元)
稽查实务往往以票控税,要求一次性纳税330.28万元房产税,这是没有依据的,注意提防。
(2)会计处理
借:营业税金及附加 110.09
贷:银行存款 110.09
3、增值税
(1)税务处理
《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号):纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
故出租方在一次性收取租金时即应确认应缴增值税,3,000/1.09×9% = 247.71(万元)
(2)会计处理
借:银行存款 3000
贷:预收账款 2752.29
贷:应交税费-应交增值税(销项税额) 247.71
借:应交税费-应交增值税(销项税额) 247.71
贷:银行存款 247.71
4、企业所得税
(1)税务处理
《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)第一条,“根据《实施条例》第十九条的规定,企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入,应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中,如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。”
依据上述政策的规定,案例中租金提前一次性收取的情形,可以按照收入与费用配比原则,出租人可对已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。此时,与会计核算一致,无需进行纳税调整。2020年确实收入所得为3,000/1.09/3=917.43万元。
(2)会计处理
借:预收账款 917.43
贷:其他业务收入917.43
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