举例:王大爷是上海一土著退休居民,2021年4月1日出租其名下的一套住房给A科技公司,月租金含税价10.9万元,一次性收取1年租金130.8万元。该公司要求王大爷提供增值税发票。
那么王大爷在代开发票的时候,需要缴纳哪些税款呢?开专票开普票有什么区别?怎么样开票才能节税,这些问题猫叔一一说下:
01
开具增值税专用发票
个人出租不动产可向税务机关
申请代开增值税专用发票
个人出租不动产,可以向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。
如承租方为企业的,可开具增值税专用发票。其他个人出租住房,增值税应按5%的征收率减按1.5%缴纳。
应纳税款=含税销售额÷〔1+5%)×1.5%
如果承租方是个人,只能开具增值税普通发票。
因此,王大爷出租在上海某区的房子给A科技公司,可向该区税务机关申请代开增值税专用发票,需缴纳增值税=130.8/(1+5%)*1.5%=1.87万元。
政策依据
根据国家税务总局公告2016年16号文规定:其他个人出租不动产(不含住房),按照5%的征收率计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
02
开具增值税普通发票
个人出租不动产取得的月租金收入总计不超过15万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策;
以预收款形式收取租金、到期一次性收取租金,不管是哪种情形,都属于一次性收取租金形式出租不动产,所以可在租赁期内平均分摊总租金,分摊后的月租金收入不超过15万元的,免征增值税。
享受小微企业免征增值税优惠政策的租金收入不得申请代开增值税专用发票。
王大爷出租房屋给A科技公司,一次性收取一年租金130.8万元,分摊后的月租金10.9万元未超过15万元。
因此,如果向主管税务机关申请代开增值税普通发票,因按月未达起征点,增值税全部减免,城建税、教育费附加、地方教育费附加,以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据,增值税免了,这些也免了。
政策依据
根据财政部税务总局关于明确增值税小规模纳税人免征增值税政策的公告,自2021年4月1日至2022年12月31日,对月销售额15万元以下(含本数)的增值税小规模纳税人,免征增值税。
03
其他税种
1.房产税
房产税实行按年计算,分期缴纳。
王大爷出租房屋,房产税税率为4%,缴纳金额=130.8×10000×4%×50%=26160元,
政策依据:
财税[2008]24号规定,个人出租按4%的税率征收房产税,但是非住房,比如厂房、办公、商用,不享受此优惠,依旧按照法定税率12%征收房产税。
2.印花税
对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。
如果王大爷出租给A科技公司的是非住房,则需要就签订的房租租赁合同金额,按照“财产租赁合同”各自分别缴纳印花税,计算公式=130.8万元×1‰×50%(减半征收)=654元
政策依据:
针对增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加,执行期限为2019年1月1日-2021年12月31日。(财税法〔2019〕119号)
根据财税〔2016〕43号文第五条:免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得收入不扣减增值税额)
3.土地使用税
城镇土地使用税=每平方米土地年税额×占地面积×50%(减半征收)
个人出租住房,不区分用途,免征土地使用税。如果是出租非住房就需要交了,具体就按照单位土地面积税额计算,具体税额标准各地也是有差异的。
4.个税
个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税,税率为20%。(对个人按市场价格出租住房取得的所得,暂减按10%税率征收个税)
计算公式:
(1)每次(月)收入不超过4000元,减除费用800元,应纳个人所得税=(不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费用-800元)×税率
(2)每次(月)收入4000元以上,减除20%的费用,其余为应纳税所得额,应纳个人所得税=(不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费用)×(1-20%)×税率
提示:城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、印花税、城镇土地使用税,统称准予扣除的相关税费,不含增值税。
王大爷应缴纳的个税=(1308000-26160-800)*(1-20%)*10%=102483.2元
04
代开发票办理途径
个人可通过电子税务局、不动产所在地办税服务大厅、不动产所在地私房出租代征点申请办理发票代开。(这里以上海市为例,其他 省份仅做参考,办税以当地税务局规定为准)
01
上海市电子税务局办理
可通过上海市税务局官方网站首页登录上海市电子税务局进行办理。
温馨提示:需要增值税普通发票的纳税人推荐在网上自行开具电子普票,真正实现足不出户。增值税电子普通发票与增值税普通发票具有相同的法律效力。
02
办税服务大厅办理
温馨提示:您可通过上海市税务局官方网站首页选择【我要查询】,点击【办税地图】查询不动产所在地办税服务大厅地址。
03
私房出租代征点办理
温馨提示:您可通过上海市税务局官方网站首页选择【我要查询】,点击【个人房屋出租税收代征点查询】查询个人房屋出租税收代征点地址。
政策依据
《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)
《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第4号)
《个人出租不动产代开增值税发票管理办法(试行)》(上海市国家税务局公告2016年第7号)
注:文章版权归原作者所有,内容仅供读者学习、交流之目的,如有侵权,请联系我们删除。
联系邮箱:zirongzhang@ningmengyun.com