土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象,以增值额为税基,并按照30%-60%的四级超率累进税率进行征收。但由于房地产开发的成本项目繁多,核算起来难度很大。
因此土地增值税的征收方式一直是每年按照房地产项目的预计销售收入预征,然后在项目竣工验收后进行清算。但由于预征率较低,预征的税款只占清算税款很小的比例,大部分的土地增值税都是在清算阶段缴纳的。
清算的时候,有些项目是可以扣除,甚至是加计扣除的:
1、取得土地使用权所支付的金额
2、房地产开发项目实际发生的成本。具体包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;
3、房地产开发费用(包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用)
a:贷款利息可以提供金融机构的证明,据实扣除利息,开发费用按土地+开发5%之内扣除;
b:贷款利息不可以提供金融机构的证明,贷款利息不能扣除,开发费用按土地+开发10%之内扣除
4、房地产开发企业按(土地+开发)*20%加计扣除。
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